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AG集团2017年佛山房地产市场回顾与后市展望

  佛山,2018年3月20日领先全球的房地产服务商戴德梁行今日对2017年的佛山房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读,并对佛山市场接下来的走向进行了预判和展望。

  2017年,佛山经济继续保持稳健增长,产业结构进一步优化升级。全年全市实现地区生产总值9549.6亿元,同比增长8.5%,增速分别较全国(6.9%)、全省(7.5%)高出1.6和1个百分点。第三产业继续保持快速增长;固定资产投资总额录得4265.8亿元,其中房地产投资1454.0亿元,同比增长18.2%;居民消费稳步增长,社会消费品零售总额达3320.4亿元,同比增长10.0%。佛山经济环境的不断向好,为房地产市场提供了持续不断的发展动力。

  2017年全年,佛山甲级写字楼共录得3个项目、23.3万平方米新增供应,推升2017年年末全市甲级写字楼存量至123.9万平方米,同比上升23.1%,其中千灯湖商务区甲级写字楼存量占到全市总存量的54.6%,成为全市体量最大的商务区。随着广佛同城的深化推进,佛山甲级写字楼市场发展迅速,租赁活动表现进取,全年录得净吸纳量20.3万平方米,约为2016年的2.7倍,拉动年末全市空置率同比下降4.9个百分点至33.6%。活跃的市场吸纳推动了租金的成长,2017年末,佛山成熟商务区均录得平均租金稳健增长,其中季华路商务区租金上涨趋势明显,同比上升5.9%至每月每平方米69.4元,但由于年内新增供应物业中有部分位于尚在培育期的新兴商务区,受此影响,全市年末整体租金水平同比结构性小幅下降2.9%至每月每平方米64.7元。

  得益于诸多优惠政策及不断提升的市场环境,金融类企业成为佛山甲级写字楼市场的吸纳主力,与此同时,佛山强大的制造业优势催生了制造服务业及贸易类公司对佛山优质办公空间的需求。中资企业继续成为推动佛山甲级写字楼租赁需求的主要来源。

  2018年,佛山甲级写字楼市场预计将迎来58.6万平方米的新增供应。除祖庙商务区外,其他商务区皆有新增项目入市,且千灯湖商务区新增供应量占2018全年全市供应面积的64.8%。戴德梁行预计,至2018年末,全市甲级写字楼存量将攀升至约182.4万平方米。

  随着粤港澳大湾区建设的推进、广佛同城的深化,诸多利好政策进一步推高了佛山的城市价值,推动市场需求不断增长;同时,佛山各级政府的招商引资及产业升级决策也为佛山甲级写字楼市场的发展提供了助推剂;同时,新兴商务区基建配套推进迅速,业主积极的招商策略等也刺激了企业做出搬迁升级的决策。展望后市,戴德梁行表示,2018年的佛山甲级写字楼市场需求仍将保持活跃,租金企稳,而供应集中放量之下市场空置则有待进一步消化。整体来看,未来的佛山甲级写字楼市场仍将保持稳中有进的态势。

  2017 年,佛山实现社会消费品零售总额3,320.4亿元,同比增长10.0%,居民消费继续保持稳健增长。

  2017全年佛山中心城区优质零售市场迎来两个项目的开业,带来约18万平方米的新增供应,推升年末全市优质商业存量攀升至156.6万平方米。桂城商圈成为佛山优质商业存量最集中的区域,年末存量占到全市优质商业总存量的43.7%。受新项目入市以及部分商场持续进行的业态调整等因素的影响,佛山中心城区优质商业年末空置率同比上涨4.3个百分点至23.8%;分商圈来看,商业氛围有待培育的佛山新城商圈空置率水平仍处于高位,而桂城商圈则凭借着商务及居住环境的不断改善,空置率同比下降2.0个百分点至18.8%,低于全市整体水平。受各大商场持续进行的业态调整升级以及新开业项目的影响,年末主城区优质商业首层平均租金同比微降0.6%至每平方米每月281.9元。分区来看,祖庙商圈租金水平引领全市;随着桂城商圈的商业氛围的进一步完善,其租金同比增长2.6%,增速表现领先于其他商圈。

  佛山中心城区2018年将迎来约59万平方米的新增优质零售面积的入市。短期内大量的新增供应将加剧市场竞争,未来空置率或将小幅上涨,租金承压。戴德梁行指出,在激烈的市场竞争中,各大运营商需通过积极引入更多人气个性品牌、创新市场策略等措施来进行差异化定位,以保持项目的市场竞争力。

  2017年,消费升级趋势在佛山零售市场表现明显。统计局数据显示,2017年佛山居民人均生活消费支出结构中,食品烟酒类支出占比32.5%,同时,医疗保健类支出增长15.7%,教育文化娱乐类支出增长9.6%。2017年佛山市场零售品牌及商场业态的调整便是这一趋势的清晰反映:餐饮新品牌数量增多,主打热门单品、翻桌率较高的轻餐饮成为吸纳主力;运动品牌产品线进一步细分化,健身中心成为购物中心招商新方向;儿童早教类产品扩张积极,文创书店、宠物托护中心等新兴体验式业态赋予购物中心更多元化、立体化的功能。

  2017年,佛山土地市场热度攀升。全年共成交206宗、925.4万平方米土地,土地成交面积同比攀升25.8%;成交金额创历史新高,同比上涨53.3%达935.0亿元。纵观全年佛山土地市场,产业落位政策持续深化,工业用地占整体土地成交面积的47.8%,占比较去年小幅下降4.9个百分点。随着前期住宅库存降至低位,2017年,佛山加大了住宅用地的供应,住宅用地全年录得成交401.8万平方米,同比攀升37.2%,成交面积创近三年新高,宅地出让占到全年土地出让面积的43.4%。

  限地价、竟配建、限售价、竞自持等土拍规则的相继推出,在一定程度上抑制了佛山土拍市场的过热发展。 2017年佛山住宅用地平均溢价率同比下降25.5个百分点至69.4%,商办用地平均溢价率小幅回落至38.2%。土拍规则升级之下,顺德区、南海区的土地溢价率出现显著回落,而随着基建发展、城市规划完善及住宅市场升温的推动,外围的高明区土地市场在2017年出现显著升温。

  回顾2017年,戴德梁行指出,佛山土地市场机遇与挑战并存。随着佛山城市价值的不断提升,在土地市场上,纵使土拍规则升级,但仍难掩房企的拿地热情;广佛交界片区市场需求仍强劲,AG集团但住宅非限购板块的土地市场同样在2017年热度攀升;2017年,房企拿地难度加大,拿地成本上升,促使房企间合作频繁,而在此情况下,中大型房企具备了更强的市场竞争力。

  展望2018年,戴德梁行指出,根据佛山市住宅用地2017-2019三年滚动计划,2017年佛山住宅用地计划供应441万平方米,实际推出438.6万平方米,基本贴近供地计划,而2018、2019年的宅地供应计划均超过400万平方米,供应量基本保持稳定,南海、顺德将是未来两年的供应大户。但在佛山的未来宅地供应中或将有部分纯自持宅地,长租公寓等产品将逐步出现,以推动住宅市场多层次供应体系的逐步建立。

  延续了2016年末以来的趋势,2017年,在多层次限购调控之下,佛山住宅市场的金融属性得以有效降温,供求回落,价格升幅得到抑制。2017年,全市一手商品住宅供应面积同比回落7.4%,成交面积显著下跌36.9%。全年成交均价录得10,061元/平方米,较2016年小幅攀升5.2%。全年成交面积的显著回落推动全市全年供销比录得1.14。

  分区来看,南海区成为2017年一手住宅新增供应主力,该区供应面积占全市供应总面积的33.0%;顺德区及三水区紧随其后。成交方面,南海区、顺德区及禅城区继续成为成交大户,全年成交面积分别占全市成交总面积的35%、24%和14%。得益于良好的区位优势和完善的配套设施,2017年,南海区、禅城区成交均价继续过万,但涨幅受到抑制。而与此同时,非限购区域市场热度出现显著攀升,相较于限购区内的南海、顺德年内成交面积跌幅近5成,三水、高明区的成交面积尽管受市场观望情绪浓厚影响,但回落幅度较小。而在价格方面,得益于广佛同城、基建发展、非限购等利好,三水、高明两区2017年一手住宅均价涨幅均超过20%。二手住宅市场同样出现显著升温:全市全年录得二手住宅成交面积939.5万平方米,同比攀升12.0%,成交均价6249.2元/平方米,同比大涨35.3%。中心城区受一手住宅限购影响,二手市场全年成交面积攀升,价格涨幅明显。交易结构方面,全年成交主要集中于南海区、顺德区及禅城区,高明、三水主要仍靠一手住宅拉动市场。

  至2017年末,全市一手商品住宅可售库存回升至814.6万平方米,同比攀升24.9%,库存去化周期回升至8.9个月的健康水平。展望2018年,戴德梁行表示,大湾区、广佛同城等规划进一步提升城市价值,市场热度逐步走高。而在中央“房住不炒”、构建多层次住房供应体系的指导思想下,限购政策短期内预计仍将维持从紧态势,市场交易或继续处于低位,整体价格仍将保持平稳。分区来看,限购区域在未来某段时间或将随着市场变化有一些节点性放宽,非限购区域预计将延续目前的市场热度,随着基础设施建设的推进,继续吸引置业者和投资者的目光。