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2016年6月佛山房地产市场数据分析

  土地市场:2016年6月,佛山经公开市场途径共成交土地11宗,总成交占地面积29.54万平米,成交总金额45.34亿元。其中住宅用地成交5宗,总占地面积为15.46万平米,占整个土地成交的52.3%;商业用地成交2宗,占地面积有1.41万平米,工业用地成交4宗,占地面积12.66万平米。

  住宅市场:2016年6月,佛山市一手住宅供应面积为151.74万平米,环比增长75.7%,同比增长37.2%。一手住宅共成交14533套,成交总面积153.71万平米,环比增长3.0%,同比增长3.1%;一手住宅成交均价为10136元/平米,环比上涨1.2%,同比上升7.9%;成交总金额为155.79亿元,环比增长4.2%,同比增长11.3%。(其中顺德均以套内面积计算,下同)

  公寓市场:2016年6月,佛山禅桂新公寓共成交825套,成交面积为3.88万平米,环比减少12.1%,同比增长74.5%;成交均价11181元/平米,环比上涨7.9%,同比上涨9.6%。

  市场总结:2016年的佛山房地产市场继续宽松,成为楼市历史上最宽松的时期,首付下调、房产税率下调、入户政策放开等一系列利好政策出台,持续推高成交量价攀升,3月成交量突破200万平米,达到历史最高点,随后二季度成交量一直维持在150万平米以上,成交均价在5月份突破万元大关后,6月份持续小幅上涨。6月份全市整体表现为量价齐升。

  1-5月,佛山市完成固定资产投资1052.88亿元,增长13.9%,增速比1-4月提升0.3个百分点,低于去年同期1个百分点。分产业看,第二产业完成投资366.36亿元,增长11.4%,其中制造业投资358.53亿元,增长15.3%;工业技改投资160.09亿元,增长54.5%;第三产业完成投资679.41亿元,增长15.2%,其中房地产开发投资386.19亿元,增长20.5%。

  实现社会消费品零售总额1228.44亿元,增长11.4%,增速比1-4月回落0.5个百分点。其中,批发零售业零售额1099.79亿元,增长11.7%;住宿餐饮业零售额128.65亿元,增长8.7%。居民消费价格指数累计增长2.5%,涨幅比去年同期上升1.2个百分点。工业生产者出厂价格指数降幅较大,累计下降2.5%。

  6月山西、安徽、大连、西安、成都等多个省市根据自身实际,出台去库存稳楼市的政策,旨在进一步化解房地产既有和潜在库存,不断优化供给结构,防范项目风险,稳定市场预期,改善房地产投资环境,提振投资信心,促进房地产业平稳健康发展。上半年出台去库存政策的省市范围不断扩大,部分省市甚至出台多轮宽松政策调整供应刺激需求。

  6月3日,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台,对加快培育和发展租赁市场有了更具体的规范,推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化,住房租赁市场发展将迎来新阶段。意见提出未来五年发展目标,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

  6月21日,财政部、国家税务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》,明确房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额;房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。而成都的51条新政中,也提及大力发展租赁市场,鼓励房企自持商办库存转化为租赁供应,并给予租金补贴,也鼓励社会资本和银行、证券、保险、信托、基金等金融机构投资商业地产租赁市场;鼓励各区(市)县采取租赁方式解决社区用房、医院、学校、菜市场等公建配套。

  6月22日《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)调整方案》,对各省市2020年耕地保有量指标作出调整,北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。耕地指标的减少,蕴含了建设用地指标增长的可能,也给市场以“增大土地供给平抑房价”的信号,有利于增加住房供应、控制房价过快上涨,缓解当前地王频出的现象。同时方案也提出,要积极推进新型城镇化建设,严格控制超大城市、特大城市用地规模,合理安排大中小城市用地;以农村土地综合整治为抓手,促进农民住宅向集镇、中心村集中。京津冀、长三角、珠三角等区域逐年减少建设用地增量,推动产业结构向高端高效发展,防治“城市病”。此前国家发改委在《关于加强资源环境生态红线管控的指导意见》也指出,用地供需矛盾特别突出地区,要严格设定城乡建设用地总量控制目标。

  6月24日,合肥发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,自7月1日起正式限贷。商品房最低首付比为25%,二套房的首付比例提高至40%,对应的是名下有房无贷的情况,而如果名下有房有贷款,则再购房首付比例为50%。对于三套房的首付比例提高至60%,且停止提供公积金贷款。同时加大土地供应,对地王现象进行严控,要求提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%;缩短居住用地的土地出让金缴纳时限:在合肥市各区县(除县级巢湖市和庐江县外)拍出“地王”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的,开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

  6月26日西安出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》,共十个方面采取了三十项具体措施。其中要求促进住房保障货币化,在公租房实物配租的基础上,对符合条件的城市居民、农民工等保障家庭在承租社会房源时,按照每平方米5元的标准(补贴面积不超过60平方米)给予租金补贴。锦州市为解决新就业大学生、外来务工人员、中低收入家庭等群体的住房困难,集中采购商品房作为公租房房源。

  6月29日,天津市住房公积金管理中心发布《天津市住房公积金管理委员会关于调整个人住房公积金(组合)贷款有关政策的通知》,对公积金贷款政策做出调整:家庭购买首套住房贷款最高限额由原80万元下调为60万元;二套房贷款最高限额40万元;三套房停止发放公积金贷款。同时,新增加了“房屋套数的审核标准”,将二套房标准明确为职工家庭使用过1次贷款购房,或办理过1次购房提取住房公积金。根据住建部、财政部、央行联合印发《全国住房公积金2015年年度报告》,指出个贷率超过85%的省级行政区域有10个,其中天津个贷率为101.46%,成为唯一超过100%的省级区域。此次天津公积金调整,降低了改善需求对于公积金贷款的使用程度,将有利于抑制楼市过热,改变市场预期。此前武汉、青岛也下调了公积金贷款上限。

  从6月起,佛山开始实施新的户籍政策,其中最大的亮点就是降低了市外户口准入条件,购房入户政策由以往的“只限购买一手住宅才能入户”放宽到“一二手房及自建房都可入户”,号称佛山史上最宽松的购房入户政策,而受此影响最大就是二手房业务。

  6月6日,市交通局网站公布了《佛山市公路网和城市道路网一体化整合规划》(以下简称《规划》),其中透露,我市将规划新增24条路衔接肇庆、中山、江门等相邻6市,同时还将打通中心城区11条城市主干道,让市民出行更加便利。

  张槎路拟建西延线对接绿岛湖,这条被寄予“第二条季华路”厚望的道路,通车后将令绿岛湖片区往西对接张槎、往东对接老城区,禅西片区一体化建设的提速也将为绿岛湖片区楼盘带来利好。

  2016年6月,佛山经公开市场途径共成交土地11宗,总成交占地面积29.54万平米,成交总金额45.34亿元。其中住宅用地成交5宗,总占地面积为15.46万平米,占整个土地成交的52.3%;商业用地成交2宗,占地面积有1.41万平米,工业用地成交4宗,占地面积12.66万平米。

  2016年6月,佛山经公开市场途径成交商住办用地有5宗,总建筑面积47.08万平米,环比增长104.1%,同比减少30.4%,比前11个月平均成交面积减少59.1%;成交总金额为44.35亿元,环比增长14倍,同比大幅增长202.6%,比前11个月平均成交金额减少5.7%。在成交溢价方面,六月份全市整体溢价率为173.2%,得益于顺德两地王同一天诞生。

  6月28日上午,经过126轮角逐,广东美的置业有限公司以7.34亿成功竞得北滘新城05-A-09地块(位于北滘人昌路南侧,木华路西侧),楼面价10782.10元/㎡,溢价184%!

  同日下午,经过两个多小时的鏖战,广州市润景置业发展有限公司以34.3亿竞得北滘新城05-A-06地块(位于北滘人昌路北侧,木华路西侧,天宁路南侧),楼面价11258.76元/㎡,溢价196%。

  从地理位置上来看,两地块均位于北滘新城范围内,周边基础配套完善。地块附近建有君兰幼儿园、承德小学、君兰中学、文化活动中心、市民广场、北滘公园、北滘商业广场、北滘医院等公共配套设施。北滘新城在售和待售楼盘有雅居乐·英伦首府、美的翰城、美的君兰江山、盈生林上湾等,均价为9000元-12000元/㎡。

  2016年6月,佛山经公开市场途径共新增供应土地4宗,较5月减少3宗地块,总供应面积为25.54万平米。其中住宅用地仅1宗,占地面积为4.12万平米,占整个土地供应的16.1%;其余3宗地块都是工业用地,占地面积有21.42万平米,本月商业用地零供应。

  2016年6月,佛山市一手住宅供应面积为151.74万平米,环比增长75.7%,同比增长37.2%。

  各区中,南海区新增供应量最多,有66.72万平米,占全市总供应量的44%,较5月份增长11个百分点;其次是顺德区,新增供应量有39.99万平米,占全市总供应量的26%;禅城区新增供应量大幅增长,有25.95万平米,较5月份增长20万平米;三水区新增供应量有16.14万平米,高明仅有2.94万平米,是全市新增供应量最少的区域。

  2016年6月,佛山一手住宅共成交14533套,成交总面积153.71万平米,环比增长3.0%,同比增长3.1%;一手住宅成交均价为10136元/平米,环比上涨1.2%,同比上升7.9%;成交总金额为155.79亿元,环比增长4.2%,同比增长11.3%。(其中顺德均以套内面积计算,下同)

  从区域成交来看,全市有两个区域禅城区和顺德区成交量下滑,禅城区成交17.24万平米,环比下滑19.4%,顺德区成交32.77万平米,环比下滑28.4%。南海、三水和高明三个区域成交量均有增长,南海成交69.70万平米,环比增长38.8%,三水区成交23.37万平米,环比增长1.4%,高明区成交10.62万平米,环比增长20.3%。

  在成交均价方面,全市有3个区域成交均价过万元,禅城区均价10684元/平米,环比下降1.2%;南海区成交均价11503元/平米,环比增长2.2%;顺德区成交均价11160元/平米,较5月份基本持平。而三水和高明两个区域成交均价较低,三水区成交均价6425元/平米,环比上涨4.3%,高明价格最低,成交均价5281元/平米,环比下降3.3%。

  6月份佛山一手住宅成交量小幅增长。各面积段成交情况,成交最多的依然是紧凑刚需户型80-90平米,成交量3384套,占比有23.3%,较5月份减少6个百分点,禅城和三水成交最多的户型就是80-90平米的刚需户型。成交第二的是100-120平米的刚改户型,成交量2874套,占比19.8%,该户型成交最多的区域是顺德和高明。90-100平米的刚需户型成交量再次低于100-120平米的刚改户型,有2723套,占比18.7%。成交量超过千套的还有120-140平米、140-160平米,其余户型成交量均低于一千套。

  6月份,禅城区一手住宅的供应面积超过成交面积,月度供销比出现今年以来的首次逆转,供大于求,供销比为1.51:1。供应量25.95万平米,环比大幅增长5倍,而成交量只有17.24万平米,环比减少19.4%。与此同时,成交均价也有小幅下降,均价为10684元/平米,环比下降1.2%。

  分板块看,6月份禅城的成交主力是绿岛湖片区和张槎片区,其中绿岛湖片区成交量3.24万平米,占全区总成交的18.8%,张槎2.83万平米,占比有16.4%。还有旧城中心、南庄、季华东、城南四个片区的成交量超过2万平米,亚艺、石湾和城北三个片区成交量较少,均不够1万平米。

  从各板块的成交主力项目来看,绿岛湖片区是涟岸花园,张槎是绿地未来商业中心,旧城中心片区是普君新城,南庄是水悦龙湾,城南片区是泷景花园,季华东是非凡领域。

  6月份,南海区一手住宅供销平衡,成交量和供应量均有60多万平米,供应量66.72万平米,略小于成交量69.70万平米,供销比为0.96:1。区域整体成交均价呈持续上涨的趋势,为11503万平米,环比上涨2.2%。创近几年的月度均价的新高。

  分板块看,南海区成交最好的区域来自于广佛交界区域——桂城和里水,均有10万平米。其次是狮山、大沥,成交量都有9万多平米,罗村和金沙洲成交量均超过5万平米,其余镇街成交量都低于5万平米。成交均价方面,均价过1.5万元的片区有桂城、金沙洲、盐步、平洲、三山新城、黄岐,这几个片区均属于广佛交界。还有里水镇、大沥镇、里水的和顺三个片区均价过万。其余片区成交均价都低于万元。

  6月份,顺德区一手房供求关系又一次反转,供应量上升至39.99万平米,达今年内第二高点,供销比为1.22:1。成交均价持续上升至11160元/平米,环比上升0.6%,成交量下降明显,环比下降近3成,楼市热度稍稍退烧。

  从区域成交量看,陈村荣登榜首,为8.07万平米,其中万科水晶城再次加推,凭借149套成交量登上TOP10榜首位;大良排在第二,网签量5.01万平米,万科金域滨江广场以109套成交量排名第7位,仅一盘上榜;容桂成交4.05万平米,本月暂无突出项目上榜;乐从6月卖出3.82万平米,金海M-City连续两月上榜,凭借142套排名第三位。

  成交均价方面,均价达万元以上的镇街仍共4个,分别是大良14500元/平米、陈村13891元/平米、容桂12734元/平米和北滘10562元/平米。杏坛和乐从均为“8字头”分别为8997元/平米和8372元/平米。其余镇街成交均价均处于8000元/平米水平。各镇街的价格均出现不同程度的上涨。

  6月份,三水区整体市场表现平稳,成交量23.37万平米,较5月小幅增长1.4%,成交均价6425元/平米,较5月份增长266元,而新增供应量却有小幅减少,有16.14万平米,环比减少9.5%。供销趋势仍是供小于求,供销比为0.69:1。

  从供销情况来看,高明区一手住宅新增供应大幅减少,仅有2.94万平米,环比减少66.4%,而成交量有10.62万平米,供应量明显小于成交量,供销比0.28:1。今年高明月度成交量平稳,成交量在9-12万平米之间,成交均价一直徘徊5000-5500元/平米之间。

  2016年6月,佛山市楼盘签约成交量排名TOP10的楼盘依次为:保利紫山、绿地香树花园、长华国际商业中心、时代廊桥苑、金域花园、金名都、美的鹭湖森林度假城、汇信华府、上林苑、翠湖绿洲花园。

  从前十楼盘的区域分布来看,南海区以绝对的优势上榜8个项目,共成交2349套,占比高达84%。三水区、高明区各有一个项目上榜,分别是美的鹭湖森林度假城、汇信华府。而禅城区和顺德区均没有项目上榜。

  2016年6月,佛山禅桂新公寓共成交825套,成交面积为3.88万平米,环比减少12.1%,同比增长74.5%;成交均价11181元/平米,环比上涨7.9%,同比上涨9.6%。(其中顺德均以套内面积计算,下同)

  2016年6月,禅桂新区域公寓签约成交量排名TOP10的楼盘依次为:万科金色领域、丽日广场、兆阳O立方、万科金域中央、御东公寓、佛山雄盛王府广场、东平广场、依云国际财富中心、广东零壹科技园、佛山华强广场。

  2016年的佛山房地产市场继续宽松,成为楼市历史上最宽松的时期,首付下调、房产税率下调、入户政策放开等一系列利好政策出台,持续推高成交量价攀升,3月成交量突破200万平米,达到历史最高点,随后二季度成交量一直维持在150万平米以上,成交均价在5月份突破万元大关后,6月份持续小幅上涨。6月份全市整体表现为量价齐升。

  进入下半年,楼市成交趋势将延续上半年的态势,成交量和成交均价同样看涨,主要因为:1、2016年上半年广州市住房成交量价有所提升,佛山作为广州的邻居,广佛板块最先受到影响,片区天花板价格已突破“2万”大关。一线城市房价上涨将带动周边城市辐射使楼市升温,量价齐升,佛山市场也从中受益;2、今年上半年经济环境小有好转,第三产业占比上升,人均可支配收入持续上升,市民有更多的闲置资金用于投资,而房地产市场的火热将吸引市民将资金投入房地产业,刺激房产行业的销量和销售价格;3、土地溢价率持续走高,佛山今年上半年商住用地的溢价率超80%,面粉比面包还贵已成常态,面粉也随之涨价,土地成本的上升将推高住房价格的上涨;4、佛山市在全国的制造业享有盛名,近年来政府在城市规划上着力提升佛山的新型城市化,不断推动城市升级,城市的产业聚集效应愈发显著,以产业和公共交通规划带动人口逐步向西向南流动,房地产的需求也随之扩散,带动中心城区周边区域的楼市发展。